부동산 중과와 취득세의 관계 세대의 의미 및 조정대상지역 소재 여부에 따른 세율

 

부동산 중과와 취득세의 관계

취득세율을 어떻게 계산하는지 구체적으로 알아보기에 앞서 취득세 중과에서 제외되는 주택을 알아보도록 합시다. 중과 제외 기준에 부합하는 주택들은 취득세가 1%일 뿐만 아니라 다른 주택의 취득세를 계산할 때도 주택수에서 제외되기 때문에 양수겸장의 부동산입니다. 취득세 중과 제외 주택은 다음과 같습니다.

1) 공시가격 1억 원 이하 주택은 취득세 중과에서 제외된다. 지분이나 부속토지만 취득하는 경우에는 전체 주택 가격을 기준으로 판단합니다. 단, 해당 주택이 재개발, 재건축 정비구역에 소재하면 중과에서 제외하지 않습니다.

2) 농어촌주택으로 대지면적이 660m2 이내이고, 건축물의 연면적이 150m2이내이거나 건출물의 시가표준액이 6,500만원 이내면 취득세 중과에서 제외됩니다. 단, 광역시에 소속된 군 지역이거나 수도권지역, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지정지역, 관광단지는 제외합니다. 그 외 가정어린이집, 국가등록문화재 주택, 사업용 노인복지 주택, 공사대금으로 취득한 미분양주택, 주택 건설을 위해 멸실 목적으로 취득한 주택, 공사 시공사가 대물변제로 취득하는 주택, 주택 건설업자가 신축하여 보유하는 주택도 취득세가 중과되지 않습니다. 이렇게 취득세 중과에서 제외되는 주택은 취득세율 중과를 위해 주택수를 계산할 때도 제외됩니다. 

 

 

부동산의 세대별 부과에서 '세대' 의 의미란 무엇일까

중과 제외 주택에 해당하지 않는다면 세대별로 보유한 주택의 수를 계산해야 합니다. 이때의 '세대'란 주택을 취득하는 사람과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대를 말하며, 동거인은 제외됩니다. 주택 취득자의 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 주소지가 다르더라도 같은 세대에 속한 것으로 봅니다. 하지만 예외사항은 아래와 같습니다.

1) 30세 미만의 미혼 자녀라도, 본인의 소득이 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로서 행정안전부장관이 정하는 소득이 국민기초생활 보장법에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40%를 넘고(2023년은 월 약 83만원)

2) 부모와 주소가 같더라도 주택 취득일 현재 부모 중 어느 한 사람이 65세 이상인 경우와 자녀가 30세 이상인 경우 또는 30세 미만인 자녀라도 혼인했거나 소득이 충분한 경우에는 부모와 자녀를 별도의 세대로 봅니다. 

3) 취학이나 근무상의 형편 등으로 인해 가족이 해외에 잠시 나가야 하는 경우도 있어, 세대 전원이 90일 이상 출국하게 되면 주민등록법에 따라 출국 후 속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우에도 별도 세대로 봅니다. 

4) 1세대 내에서 1개의 주택, 조합원 입주권, 주택 분양권 또는 오피스텔을 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 주택 수를 1개로 봅니다. 예를들어 부부가 공동명의로 주택을 1채 취득했다면 해당 세대의 주택수는 똑같이 1채입니다. 반면, 다른 세대원 공동명의는 각각 주택 수에 계산됩니다. 예를 들어, 친구 2명이 공동투자로 주택을 취득했다면, 이들은 각각 1주택으로 계산되어 기존에 갖고 있던 주택 수에 각자 한 채씩 더해집니다.

 

 

부동산 조정대상지역 소재 여부에 따른 세율

주택을 취득하려는 주택이 조정대상지역에 소재하는지에 따라 취득세가 달라지기 때문에 조정대상지역인지 아닌지를 반드시 확인해야 합니다. 기존 주택보유주택의 지역은 전혀 상관없고, 추가로 취득하는 주택이 조정대상지역에 있는지에 따라 결정됩니다. 만약 갑이라는 사람이 조정대상지역 내 주택 1채와 비조정대상지역 내 주택 1채를 취득하려고 할 때, 비조정대상지역 내 주택을 먼저 취득한 후에 조정대상지역 주택을 취득하면 먼저 취득한 비조정대상지역 주택의 취득세는 기본세율 1~3%, 두 번째로 취득한 조정대상지역 주택의 취득세는 8%이다. 반대의 경우 조정대상지역 내 주택을 먼저 취득하고 비조정대상지역 내 주택을 취득하면 취득세율은 둘 다 기본세율로 적용되어 1~3%로 낮아지게 됩니다.