부동산 증여시 취득세 및 일시적 1세대 2주택 취득세 계산법

부동산 증여시 취득세 계산법

증여 취득세율도 대폭 인상되었습니다. 증여 취득세는 기본세율이 3.5%인데, 조정대상지역의 시가표준액 3억 원 이상의 주택을 증여할 경우에는 취득세율이 12%로 높아집니다. 그러나 이 경우에도 예외적으로 3.5%의 기본세율을 적용하는 경우가 있는데, 증여하는 사람이 1세대 1주택자이고 소유 주택을 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우입니다. 이때 증여하는 사람만 1세대 1주택이면 되고, 증여를 받는 직계존비속은 보유한 주택 수가 많아도 상관이 없습니다. 다만, 2023년 부터 증여 시 취득세는 시가표준액이 아니라 시가인정액이라고 하여 감정평가액이나 매매사례가액 등 시기에 증여 취득세율을 곱해 계산합니다. 만약 주택 전체가 아닌 지분을 증여할 때는 취득 당시의 전체 주택가액을 기준으로 취득세를 계산합니다. 예를 들어 다주택자가 시가표준액 15억원인 조정대상 지역에서 소재한 주택을 아들에게 증여하는데, 전체가 아닌 지분 29%만 증여한다고 하였을 때 취득세 대상이 되는 금액은 2억 9천만원이 아니라 전체가액인 10억 원이 됩니다. 따라서 이 경우, 시가표준액 3억 원을 넘기 때문에 취득세율은 12%가 적용되고, 취득금액인 4억 3,500만원(15억 원*29%)을 곱해서 계산하면 됩니다. 일시적 1세대 2주택일 경우에는 취득세 중과세율을 적용하지 않습니다. 일시적 1세대 2주택이란 국내에 주택, 조합원 입주권, 주택 분양권 또는 주거용 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 이를 소유한 상태에서 이사 등의 사유로 신규주택을 추가로 취득하는 것을 말합니다.

 

 

일시적 1세대 2주택 취득세율

1세대 2주택은 신규로 취득하는 주택이 비조정대상지역에 소재한 경우에는 일반세율(1~3%)을 적용하고, 조정대상지역에 소재한 경우에는 중과세율인 8%를 적용해야 합니다. 하지만 일시적 1세대 2주택일 경우에는 조정대상지역에 있더라도 중과세율(8%)이 아닌 일반세율(1~3%)을 적용합니다. 지방세법 시행령 개정으로 2023년 1월 12일 양도부분터 신규주택을 취득한 후 3년 안에 종전주택을 처분하면 취득세 중과배제를 받을 수 있습니다. 개정 전에는 1년 또는 2년 안에 처분해야 하는데, 처분기간이 3년으로 늘어남에 따라 취득세 중과배제 조건을 충족하기 더욱 수월해졌습니다. 이에 따라 2023년 1월 12일 이후 양도하는 경우 신규주택 취득일로부터 3년이 지나지 않았다면 취득세를 기본세율로 적용받아 경정청구를 통하여 중과된 세금을 돌려받을 수 있습니다. 만일 정해진 기간 내에 주택을 처분하지 않아서 일시적 1세대 2투잭 요건을 충족하지 않았다면, 취득세 중과세율 8%를 적용했을 때 납부할 세액 중 기존에 납부한 세액을 차감하고, 여기에 과소신고가산세 및 납부지연가산세를 합하여 추정합니다.

 

 

기타 추가되는 부동산 다주택자 취득세율

참고로 취득세는 본세 외에도 추가로 부가되는 세금이 있습니다. 먼저 지방교육세가 추가되고, 구입한 주택이 전용면적 85m2를 넘을 경우에는 농어촌특별세도 추가됩니다. 만약 비조정지역 3주택이나 조정지역 2주택일 경우에는 취득세 본세 8% 외에 지방교육세 0.4%가 추가되고, 전용면적 85m2가 넘는다면 농어촌특별세도 0.6% 추가되어 실제 부담하게 되는 세율은 총 9%가 됩니다. 4주택 이상일 경우에는 취득세 본세 12% 외에도 지방교육세 0.4%가 추가되고, 전용면적 85m2가 넘는다면 농어촌특별세도 1% 추가되어 실제 부담하게 되는 세율은 총 13.4%가 됩니다.