부동산 분양권과 조합원 입주권의 취득세율 계산법

 

부동산 분양권 취득세율 계산법

지금까지 분양권은 주택 수 산정 시 포함되지 않았습니다. 그러나 2020년 7월 10일 발표된 부동산 대책에 의해 2020년 8월 12일 이후에 취득한 주택 분양권, 조합원 입주권, 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다. 특히 주의해야 할 것은 주택 분양권입니다. 주택 분양권은 주택이 아니므로 취득세 과세대상이 아니지만, 추후 건물이 완공되고 실제 주택으로 바뀌어 취득세가 부가될 때, 주택 분양권 취득 당시 시점을 기준으로 취득자가 보유하고 있는 세대별 주택 수에 따른 취득세율을 적용합니다. 주택 분양권의 취득세 부과 기준일은 분양사업자로부터 직접 취득한 것이라면 분양 계약일부터, 다른 사람으로부터 주택 분양권을 매입한 것이라면 계약서상 잔금지급일부터 주택 수에 포함 됩니다.

 

부동산 조합원 입주권의 취득세율 계산법

조합원 입주권은 취득세의 경우 관리처분계획 인가일을 기준으로, 관리처분계획 인가일 전에 해당 주택을 매입한 원조합원 입주권과 그 후에 물건을 매입한 승계조합원 입주권으로 나뉩니다. 원조합원 입주권은 아직 주택이 아닌 상태에서 매입한 것이므로 주택을 기준으로 취득세율이 매겨지지만, 승계조합원 입주권은 주택이 입주권으로 바뀐 후에 승계한 것이기 때문에 취득세율 계산법이 다릅니다. 승계조합원의 입주권 취득 시 주택이 아직 철거되지 않았다면 취득자가 보유하고 있는 세대별 주택 수가 기준이 됩니다. 예를 들어 세대별 주택 수가 2채인 상태에서 조정대상지역의 입주권을 취득하면 12%의 취득세율이 적용된다. 하지만 주택이 철거된 후에는 토지에 대한 취득세율인 4%가 적용된다. 그러므로 다주택자라면 철거가 된 후의 입주권을 취득하는 것이 취득세를 아끼는 길이다. 다만 새로운 아파트가 완공된 후에는 원조합원이든 승계조합원이든 모두 건물부분에 대한 취득세를 원시취득세율(2.8%)로 한 번 더 납부해야 한다.

 

그 밖의 취득세율 계산법

오피스텔은 2020년 8월 12일 이후 취득한 주택분 재산세가 과세된 경우에 한해 취득세 중과 주택 수에 포함된다. 주택분 재산세가 과세되는 경우는 2가지 이다. 첫째는 해당 오피스텔을 임대주택으로 등록하는 경우, 둘째는 납세자가 스스로 주택분 재산세로 변경신청을 한 경우다. 후자와 같이 변경신청을 하는 이유는 대부분 일반적인 건축물에 부과되는 재산세보다 주택분 재산세가 저렴하기 때문이다. 오피스텔의 분양권은 취득세 주택 수 계산에서 제외되고, 주거용 오피스텔이라도 1억 원 미만일 경우에는 취득세 주택 수 계산에서 제외된다. 또한 임대주택으로 등록한 주택은 주택 수에 포함되지 않아 양도세는 비과세 판정을 받을 수 있지만, 취득세 산정시 주택수 계산에서는 제외되지 않는다는 것이다. 신탁법에 따라 신탁등기된 주택은 수탁자(신탁회사)가 아닌 위탁자(실매수자)의 주택 수에 가산합니다. 상속주택(조합원 입주권, 주택 분양권, 오피스텔 포함)은 상속개시일로부터 5년까지는 취득세 산정 시 주택 수에 포함하지 않습니다. 만약 2020년 8월 12일 이전에 주택을 상속받았다면, 2025년 8월 12일까지는 투잭 수 산성에서 제외된다. 하지만 5년이 지난 후에도 계속 상속주택을 소유할 경우에는 취득세 산정 시 주택 수에 포함됩니다. 다만 이때 여러명의 상속인들이 공동으로 소유하고 있다면 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유 주택으로 판단합니다. 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 당해 주택에 거주하는 사람과 최연장자 순으로 판단합니다.