실거래가와 시가표준액 및 과세표준 정하는 원칙

 

실거래가와 시가표준액

세금을 계산하는 구조는 간단합니다. 해당 과세표준(과표)에 세율을 곱하면 됩니다. 과세표준은 과세의 기준이 되는 금액이고, 세율은 얼마나 내야 할지의 비율입니다. 당연히 세금의 종류마다 과세표준과 세율의 크기가 다릅니다. 그런데 부동산에서 과세표준으로 삼는 금액에는 2가지가 있습니다. 하나는 실거래가이고 하나는 시가표준액(국세청에서 '기준시가'라는 용어를 사용합니다)입니다. 실거래가는 말 그대로 실제 매매가 이뤄진 금액으로, 세무당국에 신고된 금액입니다. 반면 시가표준액은 취득세, 등록세, 도시계획세 등 지방세의 과세표준이 되는 가액의 기준으로서 지방자치단체에서 정합니다. 과세표준을 실거래가 기준으로 하느냐, 시가표준액 기준으로 하느냐에 따라 부과되는 세금이 달라질 수 있습니다. 

 

 

과세표준 정하는 원칙

2006년부터는 과세표준을 정할 때 무조건 실거래가를 기준으로 하는 것이 원칙입니다. 과거에는 부동산 시장이 갑자기 달아올라서 실거래가가 두세 배 오를때에도 시가표준액은 그대로인 경우가 많았습니다. 그래서 시가표준액 기준으로 세금을 매기면 현실과 괴리가 생겼던 것입니다. 단, 2006년 이후에도 시가표준액이 실거래가보다 높은 경우에는 시가표준액을 기준으로 합니다. 일반적으로 시가표준액은 실거래가보다 크게 낮은 것이 대부분이라는 현실을 반영한 것입니다. 이는 세금을 피하려고 '다운계약서'를 쓰는 것을 막겠다는 취지입니다. 예를 들어 시가표준액이 1억 5,000만 원인 상가를 2억 원에 매입했다면, 이때의 취득세는 실거래가인 2억 원을 기준으로 부과됩니다. 반대로 시가표준액 1억 원인데 상권이 죽은 상가라서 급매로 5,000만 원에 매입했다면, 이때의 취득세는 시가표준액 1억 원을 기준으로 부과됩니다. 물론 예외는 있습니다. 시가표준액보다 훨씬 적은 금액으로 거래되긴 했지만, 누가봐도 다운계약서가 아니라 실제 거래임이 확실한 경우입니다. 국가와 직접 거래하는 경매나 공매의 경우 또는 공식적 회계장부에 기록되는 법인과의 거래 등이 여기에 포함됩니다. 만약 시가표준액 1억 원짜리 집을 경매로 8,000만 원에 낙찰받았다면 이때의 취득세는 실거래가인 8,000만 원을 기준으로 부과됩니다.