부동산 세금 양도소득세, 과세표준 구하는 방법, 조합원 입주권과 분양권의 세율

부동산 세금 양도소득세

투자자들이 가장 관심이 많은 세금은 양도소득세(양도세) 일것입니다. 매매마다 맞닥뜨려야 하는 세금비율은 높지만, 잘 공부하면 절세할 수 있는 항목이 많습니다. 양도소득세는 말 그래도 부동산을 양도해서 생긴 소득에 대해 부과되는 세금으로 소득을 많이 얻으면 많이 내고, 적게 얻었으면 적게내는 구조입니다. 우리나라의 양도소득세율은 상대적으론 높은편입니다.

 

부동산 양도소득세 과세표준 구하는 방법

양도소득에 역시 다른 세금과 마찬가지로 '과세표준*세금'로 계싼합니다. 하지만 그 과세표준을 구할 때 공제하는 항목이 많다보니 복잡해 보일 뿐입니다. 양도소득세 역시 누진세율 구조가 적용되므로 일정한 과세표준 구간을 벗어나면 세율도 높아집니다. 예를들어, 내가 집을 판 가격에서 샀던 가격을 뺍니다. 여기에 그동안 들어간 필요경비를 뺀 금액을 양도차익이라고 합니다. 이 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 항목을 제하면 과세표준이 나옵니다. 여기에 만약 보유기간이 3년 이상되면 장기보유특별공제로 부동산을 3년 이상 보유하고 있을 때 파는 경우 양도소득세를 산정할 때 일정한 금액을 공제 받을 수도 있습니다. 또한 주택 단기보유에 대한 양도소득세 단기 양도세율은 2021년 6월 1일부터 대폭 강화되었습니다. 보유기간 1년 미만의 주택을 양도할 경우 70%의 세율은, 1년이상 2년 미만 보유 후 양도할 경우 60%의 세율을 적용합니다. 이것은 과세표준과 상관없이 일괄적으로 적용되는 세율입니다.

 

 

조합원 입주권과 분양권의 세율

조합원 입주권과 분양권의 세율 또한 강화되었습니다. 조합원 입주권은 재건축, 재개발 사업장이 관리처분인가를 받으면 조합원들이 새로 짓는 아파트에 입주할 수 있는 권리를 갖게 되는 것을 말합니다. 조합원 입주권은 일반 분양권 소유자보다 좋은 동과 호수를 우선 선택할 수 있습니다. 반면 분양권은 조합원이 아닌 사람이 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 재개발 재건축 사업이 상당 부분 진행된 단지에 청약접수를 해서 당첨됐을 때, 건설회사와 계약을 하면 받게 되는 권리입니다. 조합원 입주권과 분양권은 1년 미만 보유 시 70% 세율을 적용받습니다. 1년 이상 2년 미만 보유 시 조합원 입주권은 60%, 분양권은 1년 이상부터 완공 시까지 60%의 세율을 적용받는 것으로 부담이 높아졌기 때문에 주의가 필요합니다. 2021년 이후 취득한 주택분양권은 조합원 입주권과 마찬가지로 양도세 비과세나 중과 여부를 판단할 때 주택수에 포함됩니다. 따라서 주택분양권에 투자한 경우 본인이 보유한 주택 수에 가산되어, 다른 주택의 양도소득세 비과세를 받을 수 없거나 중과세율을 적용 받을 수 있다는 점도 꼭 유의해야 합니다. 

 

 

부동산 세금 양도소득세 공제항목

1) 수리비 중 자본적 지출: 부동산을 보유하면서 수리하느라 들어가는 비용을 세법에서는 '자본적 지출'과 '수익적 지출'로 구분합니다. '자본적 지출'은 부동산의 자산가치를 높이는데 사용한 지출로, 양도소득세를 산출할 때 필요경비로 인정되어 공제받을 수 있습니다. 발코니 확장, 섀시공사, 바닥공사, 보일러 교체 등이 포함됩니다. 반면 수익적지출은 단순히 관리와 유지를 위해 들어가는 비용으로 양도소득세에서 공제받을 수 없습니다. 형광등 교체, 도배 및 장판, 보일러 수리 등 비용이 여기에 속합니다. 

2) 필요경비: 부동산을 양수, 양도하는데 들어가는 비용으로 계약서나 신고서 등의 작성비용, 인지대, 중개수수료 등이 여기에 속합니다. 

3) 장기보유특별공제: 오랜 시간 진행되는 인플레이션 때문에 집주인이 손해보는 것을 보상해주고자 만든 제도입니다. 부동산을 3년 이상 보유할 때 파는 경우 양도소득세를 산정할 때 일정한 금액을 공제 받습니다.

4) 기본공제: 1년에 한 번, 한 사람당 자산 그룹별로 250만원 까지는 기본적으로 공제가 됩니다. 부동산에만 해당되는 것은 아니고, 일반주식이나 파생상품 등의 자산을 매도할 때에 적용되는 조항입니다. 양도소득세에 이 기본공제 금액까지 빼야 비로소 '과세표준'이 나옵니다. 이 과세표준에 세율을 곱하면 양도소득세가 산출됩니다.