부동산 특별공급의 종류, 부동산 특별공급 소득기준

 

부동산 특별공급의 종류

부동산 무주택자들이 가장 기억하고 염두해 두어야 할 것은 '특별공급'입니다. 특별공급은 나라에 공로를 인정받았거나, 정책적, 사회적 배려가 필요한 계층의 주거 안정을 위해 주택공급의 혜택을 주는 제도입니다. 특별공급의 신청 조건은 무주택 세대의 구성원인 동시에 일정 조건에 부합해야 합니다. 특별공급 조건에는 기관추천(군인, 장애인, 중소기업 근무자, 국가유공자, 이주 대책 대상자 등), 신혼부부, 다자녀가구, 노부모부양, 생애최초 등이 있습니다. 특별공급의 모집 비율은 전체 세대 중에 절반 이상을 차지하기 때문에 아파트 청약에 당첨될 수 있는 가장 좋은 방법입니다. 본인 세대가 무주택자이고, 이러한 조건에 해당하게 된다면 무조건 특별공급을 적극 활용해야 합니다. 특별공급의 공통조건으로는 1세대 내 무주택 세대 구성원 중 1인만 신청가능하며, 세대주 및 세대원 전원이 무주택 상태이며, 세대 기준 평생 1회만 사용가능하다는 점 입니다.

 

1. 기관추천 특별공급: 비교적 생소하지만 이 제도를 활용하는 사람이 그리 많지 않아 당첨 확률이 더 높은 편 입니다. 전용 85m2이하 주택이 공급되며 전체 세대 중 10%가 공급됩니다. 국가유공자, 장애인, 다문화가족, 의사상자, 북한이탈주민, 납북피해자, 장기 복무 제대군인, 10년 이상 복무 군인, 우수 기능인, 중소기업 근로자, 공무원, 우수 선수, 대한민국 체육유공자 등이 신청할 수 있으며 추천기관은 대상자의 종류에 따라 다릅니다. 기관추천의 특징은 '기관이 정하는 법에 따라 선정' 한다는 점입니다. 국가유공자라면 국가보훈처의 관련법에 따라 선정되기에 각 기관의 홈페이지나 전화 연락을 통해 문의하는 거이 가장 빠르고 정확합니다. 각 기관 홈페이지에 공지사항이 뜬 후 접수 마감일까지 4~5일 정도의 일정을 주기 때문에 꽤나 촉박한 편입니다. 주기적으로 일정을 확인하고 필요한 서류는 미리 준비해 두는것이 좋습니다. 기관추천 특별공급은 입주자 모집공고일 이전에 당첨자를 미리 선정하고 통보하는데, 당첨자로 선정되면 특별공급 신청일에 한 번 더 신청을 해야 한다는 점입니다. 그래야 최종당첨자로 선정되기 때문에 실제로 기관에서 추천만 받고, 청약일에 신청을 하지 않아 계약을 하지 못하는 사례도 종종 발생하기에 유의해야 합니다.

 

2. 신혼부부 특별공급: 신혼부부의 내 집 마련은 출산율과 직결되기 때문에 정부에서 신혼부부와 관련된 정책을 적극적으로 지원하는 편입니다. 신혼부부 특별공급은 공급 비율이나 조건이 계속 좋아지고 있기에 유심히 보는 것이 좋습니다. 신혼부부 특별공급은 전용 85m2 이하의 주택이 공급되며, 공급 물량이 20%로 비율이 가장 높습니다. 공공분양은 30% 비율이며, 신혼부부만을 위한 신혼희망타운 공급제도도 있으니 민간분양과 공공분양 모두 도전해보는 것이 좋습니다. 신혼부부 특별공급의 조건으로는 혼인신고 후 7년 이내에 신청해야 하며, 통장 가입 기간은 6개월 이상이 되어야 합니다. 신혼부부 특별공급은 소득기준이 있고, 혼인신고 이후에 주택 소유 이력이 없어야 신청 가능합니다. 신혼부부 특별공급(민영주택)의 선정 기준은 우선배정, 순위배정, 순위 내 경쟁으로 이루어집니다.

 1) 우선배정: 세대를 기준으로 소득 범위에 따라 우선공급(50%)과 일반공급(20%)으로 나뉘고, 소득요건을 반영하지 않는 추첨제(30%)로 나누어집니다. 우선공급 50%, 일반공급20%에서 먼저 선정하고 우선공급, 일반공급 탈락자와 추첨제 참여자가 다시 경쟁하게 됩니다.

 2) 순위배정: 1순위는 자녀가 있는 경우(임신, 입양 포함), 2순위는 무자녀 또는 2018.12.11. 전 기존주택을 처분하고 무주택 기간이 2년 경과한 자입니다.

 3) 순위 내 경쟁: 1순위는 해당 건설지역 거주자 우선, 2순위는 미성년 자녀 수가 많은 사람 우선, 3순위는 추첨을 통해 이루어집니다.

참고로 우선공급 범위에 들고, 자녀가 둘 이상인 경우에 당첨 확률이 매우 높은 편입니다. 하지만 자녀가 없더라도 예비 당첨자는 탈락자들을 모아서 무작위 추첨을 하기 때문에 예비번호를 앞순위로 받아 당첨되는 경우도 있습니다. 또한 신혼부부 특별공급 신청 비율을 확인하면, 한정된 자본금와 적은 가족수로 인해 소형 평수에 지원하는 경항이 높습니다. 서울처럼 평단가가 높은 지역은 더욱 그렇기에 모두가 선호하는 타입을 신청한다면 경쟁률이 높아 당첨되기 어렵습니다. 생각을 전환해 신혼부부들이 조금 부담스러워할 만한 큰 평수 타입을 공략한다면 당첨확률을 높일 수 있습니다.

 

3. 다자녀가구 특별공급: 요즘은 저출산으로 인해 자녀가 셋 이상인 세대가 많지 않습니다. 다자녀가구 특별공급에 해당한다면 매우 유리한 조건으로, 다자녀 가구 특별공급은 미성년자 자녀 3명 이상이 있다면 대상이 됩니다(태아, 입양 포함). 공급 비율은 10%이며, 청약 통장 가입기간은 6개월이며, 소득 기준이 없다는 특징은 매우 좋습니다. 또한 해당지역에 거주하지 않아도 공급 세대의 50%가 주어집니다. 만약 자녀가 셋 이상이면서 신혼부부 특별공급 자격도 충족한다면 당첨 확률은 매우 높습니다. 청약 당첨이 자녀의 수와도 밀접한 관계이기 때문에 자녀 계획을 세울 때 이러한 부분을 미리 고려하면 좋습니다.  또한 신혼부부 특별공급과 달리 소형평수 보다는 중대형 평수의 지원이 큰 편입니다. 다자녀가구 특별공급 자격이 되는 사람은 신혼부부 특별공급으로도 가능성이 있고, 일반공급에 지원할 때에도 가점이 높기 때문에 계획을 잘 세운다면 당첨 확률을 크게 높일 수 있습니다. 특별공급 경쟁률을 보면 신혼부부 특별공급은 치열한 반면, 다자녀가구 특별공급은 경쟁률이 낮은 편이기에 대상자라면 꼭 활용해보길 바랍니다.

 

4. 노부모부양 특별공급: 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양하면 신청이 가능한 특별공급으로 평형 제한이 없으며, 공급 불량이 3%로 비교적 적은 편입니다. 소득 기준은 따로 없으며 세대주만 청약이 가능하고, 그 밖의 기준은 일반공급과 유사하며 다자녀가구 특별공급처럼 소형 평수보다는 중대형 평수의 신청 비율이 높은 편입니다. 할당 비율이 낮아 당첨 확률이 다른 특별공급에 비해 낮습니다.

 

5.  생애최초 특별공급: 생애최초 특별공급은 자격 사항만 갖추고 있다면 추첨으로 당첨자를 선정하는 방식입니다. 가점이 낮음에도 불구하고 로또 당첨이 되는 것을 종종 볼 수 있습니다. 공공분양에만 있다보니 신청할 기회가 부족했는데, 2020년 9월 29일 이후부터 민간분양에도 적용이 되었습니다. 생애최초 특별공급 자격이 되면 당첨에 있어 매우 유리합니다. 공공분양에서는 전체 물량의 25%가 주어지고, 민간분양에서는 공공택지 15%, 민간택지 7%의 물량이 주어집니다. 이러한 기조라면 해당 비율이 나중에 더 올라갈 가능성도 있기 때문에 생애최초 특별공급 자격이 된다면 이를 적극 활용하는 것이 좋습니다. 

 

부동산 특별공급 소득기준

소득 기준이 있는 특별공급은 신혼부부와 생애최초인데, 소득 기준 때문에 신청을 못하거나 당첨이 된 이후에 부적격이 되는 경우가 매우 많습니다. 실제로 신혼부부 특별공급 청약 신청을 하고나서 본인의 소득을 잘못 계산한 채로 당첨이 되었고, 결국 부적격자로 선정되어 당첨이 취소되었을 뿐만 아니라 1년간 청약을 할 수 없게 되었습니다. 특히 신혼부부 특별공급은 현재 기준은 충족할지라도 시간이 지나 연봉이 상승하면 막상 신청할 때 소득기준을 넘는 상황이 발생해 부적격되는 사례가 많습니다. 따라서 신혼부부 특별공급은 최대한 빠르게 당첨을 목표로 하는것이 좋습니다. 본인의 월평균 소득수준은 국민건강보험공단 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.