부동산 전매 제한, 분양가 상한제 적용주택 거주 의무기간, 재당첨 제한

부동산의 전매제한

부동산 '전매'란 '되파는 것'이라고 생각하면 됩니다. 부동산 경기가 호황일 때 전매가 지속적으로 발생하며 부동산 시장이 과열될 수 있기 때문에 정부에서는 핵심지역부터 전매를 일정 기간 동안 제한하고 있으며, 이를 '전매 제한'이라고 부릅니다. 아파트 청약을 신청할 때는 전매 제한은 꼭 살펴봐야 할 중요한 사항입니다. 전매 기간이 짧을수록 투자수익률이 올라가고, 투자자들의 관심이 더욱 높아지기 때문입니다. 반대로 말하면, 전매 기간이 소유권이전등기 이후가 되면 투자로 접근하기 어려워지기 때문입니다. 이러한 이유로 시행사에서도 분양 단지의 장점이 크지 않다고 판단되면 전매 제한 부분을 마케팅으로 적극 활용합니다. 예를 들어 중도금 1차 납부 시점 이전에 전매가 가능함을 홍보하는 것 입니다. 이러한 상품은 단기 투자자들이 많이 몰릴 가능성이 높아 매도가 힘든 경우가 될 수도 있어 매도 계획까지 잘 고려해서 접근할 필요가 있습니다. 전매 기간을 계산할 때 기준이 되는 시점은 '당첨자 발표일(=입주자 선정일)" 입니다. 예를 들어, 당첨자 발표일이 1월 1일이고, 전매 제한이 6개월이라고 하면 전매 가능 시점은 7월 1일이 됩니다. 분양권 전매 기간은 규제지역과 정부 정책에 따라 다른데, 가장 정확한 것은 입주자모집공고문을 통해 확인하는 것 입니다. 일반적으로 요즘 분양하는 단지들 대부분이 소유권이전등기 이후에 전매가 가능하다고 보면 됩니다. 이전에는 조정대상지역과 투기과열지구만 1년 반에서 소유권이전등기까지의 전매 제한이 있었고, 비조정대상지역은 6개월 또는 1년 후에 전매가 가능했습니다. 하지만 현재는 일부 지역을 제외하고는 대부분 소유권이전등기 시점 이후에 전매가 가능하도록 변경이 되었습니다. 전매 기간은 규제지역에 따라 다르고 정부 정책에 따라 변동될 수 있으므로, 주택법 시행령 제 73조(전매행위 제한 기간)와 입주자모집공고문을 통해 꼭 확인하시기 바랍니다. 

 

분양가 상한가 적용주택 거주 의무기간

2021년 2월 19일부터 모집하는 분양가 상한제 적용주택은 입주자 거주의무기간이 부여됩니다. 서울 강남과 같이 투자수요가 유입되어 주변 집값에 영향을 미치는 곳들 HUG의 통제하에 아파트 분양가가 책정됩니다. 이러한 곳을 '분양가상한제' 지역이라 부르는데, "로또분양"이라 불릴 정도로 시세보다 저렴하게 분양가격이 책정되는 경우가 많습니다. 정부는 주변 시세보다 저렴한 정도에 따라 거주의무기간을 책정하여 발표하였습니다. 거주의무기간이 적용되고 이에 대해 부담을 가지는 사람들이 많지만 분양가상한제에 해당되지 않는 단지들도 비과세를 받으려면 최소 2년을 거주해야하며(조정지역), 신규 아파트 가격이 가장 좋은 평가를 받는 시점은 평균적으로 입주 후 5년 이상 된 시점이기 때문에 거주의무기간을 마냥 단점으로 볼수만 없습니다. 오히려 주변 시세보다 저렴한 가격에 새 아파트를 취득할 수 있는 좋은 기회라고 생각하는 것이 바람직 합니다.

 

부동산 청약 재당첨 제한

아파트 청약의 취지는 최대한 공정하게 사람들에게 주택공급의 기회를 주려는 의도일 것입니다. 그래서 생긴 것이 재당첨 제한입니다. 재당첨 제한은 계약 여부와 상관 없이 당첨 즉시 재당첨 제한 이력이 생깁니다. 가점을 잘못 입력하거나 소득수준을 잘못 계산해서 당첨되면 부적격으로 분류되어 당첨이 제한됩니다. 분양가상한제 및 투기과열지구의 아파트에 당첨되면 면적에 무관하게 당첨일로부터 10년 동안 재당첨이 제한됩니다. 청약과열지역에서 공급되는 주택은 7년, 토지임대주택이나 투기과열지구 내 정비조합에 당첨될 경우 5년동안 제한됩니다. 그외에도 이전기관종사자 특별공급 주택이나 분양전환공공임대주택, 기타당첨자 등은 지역별과 면적별로 재당첨 제한기간이 나눠집니다. 재당첨 제한이 되면 해당 기간 동안 조정대상지역의 민간 및 공공분양 청약과 비조정지역의 공공분양 청약이 불가능합니다. 부적격 재당첨 제한은 본인 세대 가점을 당첨 커트라인보다 높게 기입하거나 소득기준을 잘못 입력할 경우 해당되게 됩니다. 실제로 10명중 1명이 부적격자로 분류된다는 통계가 있기에 매우 조심해야 합니다. 이 외에도 투기과열지구 및 청약과열지역의 청약에 당첨되었을 경우에 당첨일로부터 향후 5년간 투기과열지구 및 청약과열지역에서 공급하는 주택의 1순위 청약 접수가 제한됩니다. 특별공급은 세대를 기준으로 평생 1회만 사용할 수 있기 때문에, 특별공급에 당첨되었을 경우 '청약홈' 마이페이지 화면에 제한 사항이 표시됩니다. 가점제로 당첨되었을 경우 당첨 당시 세대원 모두가 당첨일로부터 2년간 가점제 당첨에서 제외됩니다.