부동산 특성, 부동산 세금의 종류(취득세, 재산세, 종합부동산세, 종합소득세, 법인세, 양소소득세, 부가가치세, 증여세, 상속세)

 

부동산의 특성

 

부동산은 특별한 재화로서 사적인 사유재산이기도 하지만 국가의 토지와 연결되어 있기 때문에 공공재적인 특성을 지닙니다. 다른 재화와 달리 부동산에 유달리 많은 세금이 과세되는 이유도 이와 관련이 있습니다. 부동산 세금이 어렵게 느껴지는 이유는 부동산 세금의 종류가 많기 때문입니다. 부동산은 살 때, 팔 때, 보유할 때, 임차료를 받을 때도 과세됩니다. 

 

부동산 세금의 종류

부동산 세금의 종류로는 매입할 때 내는 '취득세'와, 보유할 때 내는 '재산세',  '종합부동산세', 임대 놓을때 내는 '종합소득세', 매도할 때 내는 '양도소득세', '부가가치세'가 있습니다. 

 

취득세

부동산 세금 중 부동산을 살 때 즉, 취득할 때 내게 되는 세금은 취득세입니다. 과거에는 취득할 때 내는 취득세와 등기부에 등록하는 등록세가 있었으나 현재는 이를 취득세로 하나로 통합하여 과세하고 있습니다. 원래 취득세는 부동산에만 과세하는 것이 아니라 차량, 항공기, 회원권, 어업권 등 자산에도 부과하게 되어 있었습니다. 말 그래도 취득을 할때 내는 세금인데, 이 때 취득의 의미는 돈을 주고 사는 것만 의미하는 것이 아니라 승계나 명의이전 등을 통해 소유권을 얻는 것 전체가 해당되게 됩니다. 주택에 대한 취득세는 1주택의 경우 기본세율이 1~3%이고, 다주택자나 법인의 경우 지역 및 주택 수에 따라 최대 12%까지 적용됩니다. 

 

재산세, 종합부동산세

부동산 세금 중 가지고 있을 때 내는 세금은 대표적으로 재산세와 종합부동산세(종부세)가 있습니다. 주택에 대한 재산세는 과세표준에 따라 0.1~0.4%까지 부과 됩니다. 종합부동산세는 과세표준에 따라 0.5~5% 과세 됩니다. 종합부동산세는 공정시장가액 9억원 이상(1세대 1주택은 12억 원 이상)의 비교적 고가주택을 소유했을 때 내는 세금이라서 '부자세'라고 불리기도 합니다. 

 

종합소득세, 법인세

부동산 세금 중 소득이 발생하면 세금을 낸다는 원칙에 따라 부동산 임대를 통해 얻는 소득에도 임대소득세를 과세하게 됩니다. 임대소득세는 종합소득세(종소세)의 한 분야로, 근로소득이나 사업소득 등 다른 모든소득을 임대소득과 합친 후에 계산하게 됩니다. 종합소득세는 소득의 규모에 따라 최저 6%에서 최고 45%까지 누진세율의 상승폭이 큰 편으로 한 사람에게 소득을 몰아서 사용하는 것 보다 명의를 나누어 분산하는 것이 절세의 효과가 큽니다. 개인이 종합소득세를 낸다면 법인은 법인세를 내는 것 입니다.

 

양도소득세, 부가가치세

부동산 투자자들이 부동산 세금 중 가장 어려운 부분이 양도소득세(양도세) 일 것입니다. 부동산을 산 가격과 판 가격의 차이인 '양도차익'에 대해 매기는 세금이기 때문입니다. 양도차익에서 기타 비용을 공제한 과세표준에 따라 주택은 최소 6%에서 최대 45%까지 적용됩니다. 

또한 주택 양도시 보유기간이 1년 미만일 경우에는 70%, 1년 이상 2년 미만일 경우 60%의 단일세율이 적용되게 됩니다. 조정대상지역 내 다주택자애 대한 중과세율까지 적용되어야 한다면, 단기 양도세율과 중과세율 중 더 큰 세액이 적용되게 됩니다. 이렇게 투자자들에 대한 양도소득세가 늘어나자 부동산 침체기를 맞은 정부는 소득세법 시행령을 개정하여 2024년 5월 9일까지 중과배제 기간을 1년 연장하게 되었습니다. 하지만 보유기간이 2년 미만인 경우 중과배제가 되더라도 세율은 60% 또는 70% 단기세율이 적용되게 됩니다.

 

증여세, 상속세

부동산 세금 중 부동산 등의 자산을 무상으로 다른이에게 넘겨줄 경우 증여세를 내고, 사망으로 인한 상속인 경우 상속세를 냅니다. 증여세와 상속세의 세율은 10~50%로 같지만, 상속의 공제금액이 증여의 공제금액 보다 크고, 상속은 일생에 단 한번만 가능하지만 증여는 여러 번 가능합니다.