부동산 장기보유특별공제 정의 및 보유와 거주로 나뉘는 장기보유특별공제

 

부동산 장기보유특별공제의 의미

갑돌이는 현재 거주 중인 아파트 외에 10년 전에 매수한 비조정지역 소재 아파트가 하나 더 있습니다. 10년 전 2억 원에 구입했던 이 아파트는 인근 지하철역 개통과 함께 재건축 이야이가 나오면서 5억 원으로 올랐습니다. 양도차액만 3억원이 된 것입니다. 이럴 때 갑돌이가 10년 된 이 아파트를 판다면 양도소득세를 얼마나 내야 할까요? 세무당국은 부동산을 오래 보유한 사람들에게 양도소득세를 할인해 주는 장기보유특별공제를 적용합니다. 보유기간이 3년을 넘을 때부터 적용하며, 당연히 다주택자보다는 1세대 1주택자가 더 많이 혜택을 받습니다. 장기보유특별공제 역시 기간에 따라 적용되는 방식이 다르므로 주의가 필요합니다. 2019년부터는 장기보유트별공제 30%를 받기 위해 총 15년이 경과되어야 합니다. 2018년까지는 1년에 3%씩 공제율을 인정해 주었지만, 2019년부터는 1년새 2%씩만 인정해 주기 때문입니다. 

앞서 예를 든 갑돌이의 사례를 적용해봅시다. 갑돌이는 이 아파트를 10년 이상 보유한 결과 3억 원의 차액을 얻었습니다. 계산의 편의를 위해 자본적지출 및 필요경비가 5,000만원이라고 하면 양도차익은 2억 5,000만 원이 됩니다. 갑돌이는 아파트를 10년 이상 보유했고 다주택자이므로 장기보유특별공제 20%를 적용받아 공제 후 금액은 2억 원이 되었습니다. 여기에 기본공제 250만 원을 빼면 최종적으로 1억 9,750만 원이 남습니다. 바로 이 1억 9,750만 원이 갑돌이의 과세표준이 되는 것 입니다. 

 

보유와 거주로 나뉘어 계산하는 장기보유특별공제

1세대 1주택인 고가주택의 장기보유특별공제는 보유와 거주 두 가지로 나뉘어 계산합니다. 먼저 보유기간에 따라 3년째부터 10년간 매년 4%씩 공제를 받고, 10년을 다 채우면 최대 40%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 그 외에 거주기간에 따라 매년 4%씩 장기보유특별공제가 추가됩니다. 10년을 거주하면 최대 40%까지 공제를 받을 수 있습니다. 이렇게 보유기간과 거주기간에 대한 장기보유특별공제를 각각 계산하면 최대 80%까지 장기보유특별공제가 가능해집니다. 예를들어 1세대 1주택자가 고가주택을 10년간 보유했고 그 사이에 3년간 거주했다면, 장기보유특별공제는 보유기간에 대해 40%를 거주기간에 대해 12%를 받으므로 총 52%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 참고로 1세대 1주택인 고가주택에서 2년 이상 거주하지 않으면 위의 장기보유특별공제는 인정받지 못합니다. 2년 이상 거주하지 않으면 장기보유특별공제는 3년째부터 매년 2%씩만 공제받을 수 있다는 점을 명심합시다.