부동산 종합부동산세 확인 및 줄이는 방법 총정리

 

부동산 보유세 중 고민해야 할 것 종합부동산세(종부세)

재산세는 세율이 1%도 되지 않기 때문에 상대적으로 부담이 적은 세금입니다. 하지만 보유세 중에서 정밀 고민해야 할 것은 종합부동산세(종부세)입니다. 종합부동산세는 특정 계층에게 부가 집중되는 것을 막겠다는 취지로, 일정한 기준을 초과하는 주택이나 토지 소유자에게 재산세와 별도로 부과하는 세금입니다. 이 때문에 처음 종합부동산세가 도입될 당시는 재산세를 거두고 종합부동산세를 또 거둬가는 것이 '이중과세' 아니냐는 비판의 목소리가 많았습니다. 그래서 종합부동산세를 산정할 때는 이미 낸 재산세만큼의 금액을 공제해줍니다. 참고로 재산세는 지방세인 반면 종합부동산세는 국가가 직접 거둬가는 국세입니다. 

 

 

'생산 활동' 있는 부동산은 종합부동산세에서 제외

종합부동산세는 흔히 '부자세'라고 불리기도 합니다. 종합부동산세는 주택의 경우 전국에 있는 주택 공시가격을 합산하여 9억 원 초과(1주택자는 12억 원 초과)일 때 매겨지는데, 부동산을 몇 채만 보유해도 어느새 합산 공시가격이 6억 원을 훌쩍 넘기기 때문에 보유주택 수가 많은 투자자들에게는 상당히 부담스러운 세금임에 틀림없습니다. 때문에 종합부동산세는 부동산을 많이 가진 사람들을 타깃으로 하는 세금이라고 해도 과언이 아닙니다. 노무현 정부 시절 주택 가격이 급등할 때 주택 시장을 안정화하기 위해 주택을 더 이상 구매하지 말라고 만든 제도입니다. 그래서 부동산세는 매매가 아니라 '보유'에 대해 세금을 매깁니다. 단, 임야나 농지처럼 실제 생산활동에 사용되는 토지에는 종합부동산세가 부과되지 않습니다. 반면 생산활동이 이루어지지 않고 비어있는 토지(나대지)에는 종합부동산세가 부과됩니다. 상가건물도 마찬가지입니다. 실제 생산활동이 이루어지고 있는 건물에 대해서는 종합부동산세가 부과되지 않지만, 부속토지에 대해서는 종합부동산세가 부과됩니다. 주택은 생산활동이 이뤄지지 않고, 건물과 토지가 합쳐진 것으로 보아 둘 다에 종합부동산세를 부과합니다. 부동산 종합부동산세 부과 대상이 되는 경우는 토지, 상가건물, 주택의 3가지 경우로 나뉘는데, 첫째로 토지의 경우 나대지이면서 공시가격 5억 원이 초과되면 종합부동산세 대상입니다. 둘째로 상가건물은 부속토지의 공시가격이 80억 원을 초과하는 경우 부과됩니다. 셋째로 가장 많은 경우를 차지하는 주택은 1세대 1주택자의 경우 공시가격 12억 원 초과, 다주택자는 가지고 있는 주택을 모두 합쳐 9억 원 초과면 부과됩니다. 이때의 합산 기준은 가구당이 아니라 1인당 입니다.

 

 

부동산 종합부동산세를 줄이는 방법 총정리

1) 매매 시기를 잘 선택합니다.

: 재산세와 종합부동산세의 과세 기준일인 '6월 1일'을 기억하세요. 매도인이라면 그 전에 매각해서 해당연도의 재산세와 종합부동산세 부담을 덜어야 합니다. 반대로 매수인이라면 6월 2일 이후에 매수해야 그해 재산세 및 종합부동산세 과세 대상이 되지 않습니다.

 

2) 실속 없는 주택은 과감하게 매도합니다.

: 향후 가격 상승이 어렵거나 양도차익이 적은 주택은 과감하게 정리해야 합니다. 그래야 주택 수도 줄어들고 과세표준도 낮아지게 됩니다. 1세대 1주택자가 된다면 장기보유세액공제와 고령자세액공제 혜택까지 받을 수 있습니다.

 

3) 명의를 분산합니다.

: 증여로 주택 수를 줄입시다. 배우자 간에는 10년간 각각 6억 원, 직계존비속 간에는 5,000만원의 증여재산공제 한도를 활용합니다. 종합부동산세는 개인별로 과세하므로 증여를 통해 주택 수를 줄이고 과세표준을 낮출 수 있습니다. 대신 증여 시 취득세를 부담해야 합니다. 증여 시 취득세율은 3.5%이지만, 조정대상지역 내 3억 원 이상의 주택을 증여할 시 취득세율이 12%로 중과됨을 감안해야 합니다.

 

4) 임대주택으로 등록합니다.

임대주택으로 등록한 주택은 종합부동산세에 합산되지 않습니다. 다만 시기별로 등록요건과 의무임대기간이 다릅니다.

 

5) 건설임대주택은 종합부동산세 합산배제가 가능합니다.

2018년 9월 14일 이후 조정대상지역의 주택을 추가로 매입하여 매입임대주택으로 등록한 경우에는 종합부동산세 합산배제 혜택이 주어지지 않지만, 신축한 주택이라면 건설임대주택으로 등록하여 종합부동산세 합산 배제 혜택을 적용받을 수 있습니다. 건설임대주택은 소유권보존등기 전 반드시 지방자치단체의 임대주택 등록증에 '건설임대주택'으로 등재가 되어야 합니다. 신축했다고 할지라도 소유권보존등기 이후에 등록했다면 '매입임대주택'으로 등재되므로 이점을 주의해야 합니다. 종합부동산세 합산배제를 적용할 수 있는 건설임대주택은 10년 장기일반민간임대주택으로서 전용면적 149m2 이하의 건설임대주택으로 2호 이상 지방자치단체 및 세무서에 등록해야 하고, 임대개시일 현재 기준시가가 9억 원 이하여야 합니다. 또한 임대료 및 임대보증금 증가율이 5%를 초과하면 안됩니다.

 

6) 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 소유자는 1세대 1주택 과세특례 신청이 가능합니다.

2022년 9월 15일 종합부동산세법 개정으로 인해 2022년부터 1세대 1주택자가 추가로 다음에 해당하는 주택을 소유하는 경우 1세대 1주택자 과세특례 대상이 됩니다. 2023년 일시적 2주택과 지방 저가주택에 대한 개정이 있었습니다.

 

7) 부부 공동명의로 1주택을 소유하고 있는 경우 개인별 과세방식이 유리할지 1주택자 과세방식이 유리할지 검토합니다.